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An einer ebenerdigen Terrasse, die zum Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum nicht vertikal abgegrenzt ist, darf kein Sondereigentum eingetragen werden.

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Der Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks hat beim Grundbuchamt die Aufteilung in Wohnungseigentum beantragt und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt.

An eine Wohnung im Erdgeschoss schließt eine ebenerdige Terrasse an. Diese ist zur Gartenfläche nicht vertikal abgegrenzt. Laut Teilungserklärung soll an der Terrasse Sondereigentum begründet werden.

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Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Teilung abgelehnt. An der Terrasse könne kein Sondereigentum begründet werden. Es fehle an der Abgeschlossenheit.

Das KG bestätigt die Entscheidung des Grundbuchamts.

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Sondereigentum kann nur an Räumen in einem Gebäude, nicht dagegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden. Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit der Räume.

„In sich abgeschlossen“ bedeutet dem Wortsinne nach „nicht ohne weiteres zugänglich“. Zum Sondereigentum gehört – anders als bei schlichtem Miteigentum nach Bruchteilen – die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums. Dieser Herrschaftsbereich soll durch die Abgeschlossenheit sowohl klar und dauerhaft abgegrenzt als auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden.

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Abgeschlossenheit erfordert deshalb grundsätzlich eine bauliche Gestaltung, nach der das jederzeitige Betreten durch Dritte durch körperliche Abgrenzung verhindert werden kann. Diese Abtrennung kann durch Wände und Decken erfolgen, bei Balkonen und Terrassen aber auch dadurch, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum betreten werden können, zu dem sie gehören. Dies ist bei ebenerdigen Terrassen in der Regel nicht der Fall. An einer Terrasse, die zur Gartenseite ohne körperliche Begrenzung ist, kann nur ein Sondernutzungsrecht, nicht aber Sondereigentum eingetragen werden.

Zwar sieht das Gesetz für Garagenstellplätze eine Ausnahme vom Erfordernis der Abgeschlossenheit vor. Allerdings kommt eine analoge Anwendung dieser Vorschrift hier nicht in Frage. Der Gesetzgeber hat mit der Fiktion eines abgeschlossenen Raums für Garagenstellplätze einem Bedürfnis nach Verkehrsfähigkeit einzelner Stellplätze Rechnung getragen. Für Terrassen besteht ein solches Bedürfnis nicht. Sie müssen nicht ohne die Wohnung, zu der sie gehören sollen und der ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse zugeordnet werden kann, verkehrsfähig sein.

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Das Grundbuchamt kann die Eintragung auch trotz Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung mangels Abgeschlossenheit verweigern. Es muss in eigener Verantwortung prüfen, ob die Baubehörde die Vorschriften richtig ausgelegt hat. Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung unrichtig, darf das Grundbuchamt nicht eintragen.

(KG, Beschluss v. 6.1.2015, 1 W 369/14)

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